Prescripción adquisitiva (usucapión)
La prescripción adquisitiva permite la adquisición del derecho real de dominio por la posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo legal respectivo. No opera de pleno derecho: requiere de un proceso judicial dirigido contra el titular registral y una sentencia que declare adquirido el dominio por el usucapiente. Es oponible a terceros a partir de su inscripción.
Qué comprende esta área
- Cumplimiento de los requisitos según se trate de bienes muebles o inmuebles
- Usucapión larga de inmuebles: veinte años de posesión, sin justo título ni buena fe (art. 1899)
- Usucapión breve: diez años con justo título y buena fe (art. 1898)
- Estudio previo de la viabilidad del pedido e indagación de la existencia del dominio registral
- Ofrecimiento y producción de toda la prueba respectiva del hecho argüido
- Sentencia declarativa de la adquisición del dominio por parte del usucapiente
- Inscripción de la sentencia y regularización dominial
Lo que conviene saber
El pago de impuestos por sí solo puede no constituir prueba suficiente
No sustituye otros medios de prueba de la posesión. Para la usucapión de inmuebles se requiere de corpus y animus domini, sostenidos por veinte años.
Paso a paso
Las etapas del proceso
Estas son las etapas efectivas del trámite. Los tiempos varían según las particularidades de cada caso; el orden, en cambio, es siempre el mismo, y el cliente es informado de la etapa en curso.
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Estudio de viabilidad
Se evalúa si la posesión pública, pacífica e ininterrumpida cuenta con la prueba respaldatoria respectiva. Luego, se solicitan informes de dominio y antecedentes catastrales.
Se requiere: Toda constancia de la ocupación y su fecha de inicio.
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Prueba de la posesión
La posesión se prueba por medio de la realización de actos posesorios. Estos pueden consistir en el pago de tributos que gravan al inmueble, pago del servicio público de agua potable, realización de mejoras y alambrados, arriendos, etc. Las declaraciones testimoniales, los comprobantes de pago, las fotografías y otras cobran gran importancia.
Se requiere: Los testigos del vecindario y los comprobantes de pago de todos los años.
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Plano de mensura
Tratándose de un inmueble, se encomienda a un arquitecto agrimensor el plano de mensura para prescripción adquisitiva. El mismo debe ser aprobado por la oficina técnica competente; en la Ciudad de Buenos Aires es la Dirección General de Registro de Obras y Catastro. Su confección es una carga ineludible para la admisibilidad de la demanda, conforme el art. 24, inc. b, de la Ley 14.159.
Se requiere: La contratación del agrimensor y la aprobación del plano por la repartición catastral.
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Demanda contra el titular registral
La demanda se entabla contra el titular registral o sus sucesores. Cuando se tratare de personas inciertas o cuyo domicilio se ignore, procederá su notificación por edictos.
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Sentencia e inscripción
La sentencia declara adquirido el dominio y fija la fecha en que se produjo la adquisición (art. 1905 del Código Civil y Comercial). Firme, se inscribe en el registro de la propiedad inmueble.
Documentación
Qué conviene adelantar
La documentación de inicio se solicita una vez confirmado el patrocinio letrado, porque los informes, como el de dominio, caducan. Sólo conviene adelantar, lo más pronto posible, el contacto con el agrimensor para la confección y aprobación del plano de mensura.
Preguntas frecuentes sobre prescripción adquisitiva
Solicitar una consulta¿Cuántos años de posesión se requieren?
Veinte años en la prescripción adquisitiva larga, sin necesidad de justo título ni de buena fe (art. 1899 del Código Civil y Comercial). El plazo se reduce a diez años cuando el poseedor tiene justo título y buena fe (art. 1898).
¿Puede usucapir quien ingresó como locatario?
No, mientras conserve esa calidad: el locatario reconoce en otro la titularidad del dominio y por lo tanto no posee con ánimo de dueño. Sólo podría computarse el plazo desde que mediara una interversión del título debidamente acreditada, extremo de prueba exigente.
¿Es necesario el plano de mensura?
Sí. El plano de mensura para prescripción adquisitiva, confeccionado por profesional habilitado y aprobado por la repartición catastral, es un recaudo exigido para la promoción de la demanda y una de las gestiones que más tiempo insume.
¿Sirve la usucapión para regularizar una vivienda familiar?
Es una de sus aplicaciones más frecuentes, en particular cuando el inmueble permanece inscripto a nombre de una persona fallecida o de un antiguo titular ilocalizable. En cada caso corresponde evaluar si conviene esta vía o la promoción del proceso sucesorio.
Otras áreas
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Daños y perjuicios
Reparación plena de todo daño injustamente causado, con los accidentes de tránsito como supuesto más frecuente.
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Sucesiones
Transmisión e inscripción de los bienes a nombre de los herederos.
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Familia
Alimentos, cuidado personal de los hijos y régimen de comunicación.
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Divorcios
Divorcio unilateral o bilateral, convenio regulador y liquidación de los bienes.
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